mercredi 14 mai 2008

El mercado inmobiliario: una mirada cuantitativa (I)



Como puede comprobar cualquier persona con un mínimo de interés en la economía, el mercado inmobiliario mundial está en un momento muy complicado, y mucho más el de España, un país que ha basado gran parte de su expansión económica de los últimos años en el ladrillo. Es una obviedad decir que en España nadie había predicho la crisis actual (pues de lo contrario por definición no se habría producido) pero el súbito cambio de tendencia del mercado inmobiliario ha cogido con el pie cambiado a muchísimas famílias, bancos y otras entidades, que tal vez esperaban, en contra de toda evidencia histórica y del sentido común, que el crecimiento desmesurado se iba a mantener in eternum.



Siendo un tema de tanta actualidad, escuchamos y leemos una considerable cantidad de tonterias sobre el tema. Me gustaria demostrar en un espíritu científico, esto es, de manera cuantitativa, como muchas de estas afirmaciones son claramente erróneas.



Uno de los mantras del mercado inmobiliario en España, en palabras del fundador de idealista.com: alquilar es tirar el dinero. Hay muchas maneras de demostrar quan equivcada es esta idea (como por ejemplo el hecho que otros europeos viven en regimen de alquiler contra el 95% en España), pero me gustaría más considerar con un ejemplo muy simplificado pero instructivo el error cuantitativo de semejante afirmación.



Consideremos un mercado inmobiliario de volatilidad reducida en el que comprar está muy caro y alquilar muy barato. Dos hermanos (llamaremos al primero Hipotecón y al segundo Alquilete) deciden independizarse por fin de sus padres e irse a vivir con sus respectivas parejas.



El primero hermano, Hipotecón, imbuido de la certeza de que el ladrillo siempre sube, y con una concepción del alquiler como algo dedicado a pobres, ilegales, investigadores universitarios y demás gente de mala vida, decide comprar un piso por el cual debe pagar una cuota mensual de 1500 euros durante 30 años. A pesar del elevado precio le parece una inversión justa pues al cabo de estos 30 años el piso será suyo por fin, y como el mercado siempre sube en cualquier momento lo podrá vender para irse a otro mejor sacando de paso una buena tajada.



El segundo hermano, Alquilete, con la firme pero herética convicción de que los pisos a la venta están sobrevalorados, decide por el contrario alquilar un piso por el módico precio de 500 euros al mes, lo que le implica la crítica despiadada de su entorno social por semejante manera de tirar el dinero. Asumiremos también que la calidad del piso es la misma para los dos hermanos.



Frente al argumento de su hermano, que afirma que comprar es también una inversión porque así puede dejar algo a sus hijos, nuestro protagonista Alquilete (que aunque lo parezca no el un ogro ni un padre irresponsable) decide dedicar la diferencia entre el alquiler y la cuota de la hipoteca del piso de su hermano (unos 1000 euros al mes) a un fondo de ahorro con un interés muy ventajoso, pongamos un razonable 5% anual, pero con la condición que solo podrá tocarse al cabo de 30 años.


Asumimos para este ejercicio mental que la inflación es nula y que el mercado inmobiliario se mantiene esencialmente estable durante muchos años. No es esta unas condiciones que permitan modelar lo que ha pasado en España en los últimos años, pero nuestro objetivo no es sino mostrar que bajo determinadas condiciones del mercado, alquiler un piso es una inversión mucho mas inteligente que comprar uno.



Los dos hermanos, Alquilete e Hipotecón, empiezan en las mismas condiciones, esto es, sin ningún capital previo. El primer hermano decide adquirir una vivienda de 25000 euros, por lo que tras gastos de notaría, impuestos y demás robos del Estado pide al banco una hipoteca de 280000 euros a 30 años. Si asumimos que el valor actual del Euribor (abril 2008) se mantiene constante en un periodo largo de tiempo, entonces la cuota mensual que tendrá que pagar Hipotecón será de unos 1500 euros al mes. 30 años después, la vivienda será por fin efectivamente de su propiedad, pero solo tras un pago total de 530000 euros, de los cuales el banco le ha levantado en concepto de intereses 280000 euros (y ya se que el término usureros no es políticamente correcto).








En la figura superior vemos como los beneficios del banco gracias a los intereses del préstamo hipotecario crecen de manera lineal con el plazo del crédito. Para hipotecas de más de 32 años, lo que se acaba pagando al banco en concepto de intereses es superior al capital inicial a amortizar.



Por otra parte, el segundo hermano, Alquilete (que estas alturas ya se imaginan que es el paria, la oveja negra de la familia) ha disfrutado de su vivienda en régimen de alquiler, de comodidad comparable a la de su hipotecado hermano, durante 30 años, y cada año ingresaba los 12000 euros de rigor en su cuenta de ahorro. Cuando por fin puede acceder a su dinero, se encuentra que gracias a los intereses ahora dispone de unos 850000 euros, esto es, un beneficio de unos 470000 euros sobre el capital invertido total. La enorme diferencia a partir de una aportación mensual comparable es que mientras que Hipotecón pagaba intereses por su crédito hipotecario, Alquilete los recibía por su dinero ahorrado. Y es que 30 años dan para mucho, tanto para lo bueno como para lo malo.



En la reunión de familia del 2038 los dos hermanos, ya a punto de jubilarse, comentan los frutos de sus respectivas inversiones económicas. Lo que vemos es que en esta situación, pese a toda la opinión común en su contra, Alquilete ha sido mucho mas inteligente que Hipotecón: con todo el dinero que tiene ahora le podría por ejemplo comprar la vivienda a su hermano por el precio que la compró él, quedarse a vivir en ella y regalar a sus hijos el dinero que le ha sobrado, unos 450000 euros, una cantidad muy apreciable. No es esto lo que yo llamaría tirar el dinero! La clave de la falacia de la opinión común es que no se tiene en cuenta que si los alquileres están mucho más baratos que los pisos, y/o el mercado inmobiario no es muy fluctuante, el dinero liberado tras pagar el alquiler se puede invertir y acabar dando un rendimiento mucho mejor que el ladrillo.


Por supuesto en este gedankenexperiment o experimento mental (técnica tan cara a los físicos teóricos) las condiciones son diferentes de las de la vida real, con unos mercados tremendamente fluctuantes. Lo que simplemente quería mostrar es que la afirmación: alquiler es tirar el dinero es sencillamente falsa de una manera cuantitativa: depende crucialmente de las condiciones del mercado y de su volatilidad. Con alquileres bajos, precios de compra altos y productos de inversión atractivos, el alquiler es definitivamente una opción mucho más atractiva desde en punto de vista económico. Con alquileres altos y precios de la vivienda bajos, comprar es la mejor opción.



Como tantas otras cuestiones en esta vida, es una cuestión que require ir a los números para poder entender el problema, sin dejarse llevar por lo que diga la gente (pues el amigo que te recomendó comprar ese piso con la certeza que el precio seguiría subiendo sin parar es poco probable que se ofrezca a avalarte cuando los del banco te quieran deshauciar por morosidad). Comprar o alquilar son dos opciones muy válidas, la idoneidad de las cuales subyace en las condiciones actuales y futuras de mercado, no es razonable excluir una de ellas solo por el prejuicio emocional de que “es mejor acabar teniendo algo propio”.



Mas sobre el mercado inmobiliario en un próximo post.

3 commentaires:

Daniel a dit…

¡Muy interesante el artículo!
Totalmente de acuerdo en lineas generales salvo que las conclusiones del escenario-laboratorio no son extrapolables por que se basa en la hipótesis de que los precios se mantienen. Si bien se puede partir e la base de que el precio del ladrillo no sube al mismo ritmo es, cuanto menos arriesgado, pensar que se mantendrá durante 30 años.
En resumen, alquilar o comprar... se reduce a si te da más beneficio invertir en "dinero prestado + intereses - precio de la vivienda al final de la hipoteca" o pagar " o "precio alquiler - (dinero ahorrado + intereses)". En la primera formula es importante predecir el comportamiento de la ultima variable (donde no creo que se pueda permitir una inflacion 0) y en la segunda formula tiene que tenerse en cuenta que el precio del alquiler también augmentará (normalmente el IPC + derramas).
Aunque, como he dicho, en líneas generales me ha gustado mucho el artículo solo que, como comentas, se ha de tener consciencia del mercado y no se puede tomar este pequeño laboratorio (donde hipotecon y alquilete viven) como una síntesis del mundo real.

Saludos!

Felicidades por el blog
(¿por qué me sale en francés el formulario de comentarios?)

Daniel a dit…

Solo añadir que, asumiendo un incremento del alquiler constante del 3,5 (el promedio del ipc de los ultimos 10 años es de 3,8). Alquilete pagará de alquiler (tras 30 años) 1666,8€ por lo que ahorrará -166,8€ al mes.

Solo para constatar con mas datos lo que comentaba previamente :)

Saludos!

Clari a dit…

es bastante complicado en este momento el mercado inmobiliario. antes era un poco más fácil comprar departamentos en buenos aires. Ahora la gente tiene que sacar prestamos sino es imposible pero hay que aceptar que ayudan bastante a las familias